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Le remboursement du prêt d’un bien propre par ses loyers ouvre droit à récompense

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

Lors de la liquidation d’une communauté, l’emploi des loyers d’un immeuble propre pour rembourser son prêt d’acquisition peut imposer au propriétaire de verser une récompense à la communauté. Par un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation exclut que ces revenus soient regardés comme des fruits consommés.

Des loyers communs affectés au remboursement d’un prêt immobilier personnel

À la suite du divorce d’époux soumis au régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés ont marqué la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Le litige concernait un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage.

Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient financé les mensualités de l’emprunt. La cour d’appel a retenu que ces sommes étaient communes dès leur perception. Leur affectation au crédit ayant permis l’acquisition du bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.

Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances et ne pouvaient, à ce titre, fonder un droit à récompense.

Le remboursement du crédit ne constitue pas une consommation des fruits

Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil précise néanmoins qu’elle ne peut revendiquer les fruits consommés sans fraude.

La Cour de cassation juge que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de ce second texte. Le remboursement du prêt d’acquisition au moyen des loyers ne fait donc pas disparaître ces sommes du périmètre communautaire.

L’avantage procuré au patrimoine propre ouvre droit à récompense

Les fruits et revenus du bien propre étant affectés à la communauté, leur utilisation pour financer ce bien procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux. En application de l’article 1437 du Code civil, cette opération ouvre droit à récompense.

La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi. Pour la liquidation du régime matrimonial, l’origine propre de l’immeuble ne suffit pas à exclure une récompense : l’emploi des revenus produits pendant la communauté doit également être retracé.
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