Le remboursement d’un prêt par les loyers d’un bien propre ouvre une récompense à la communauté
Lors de la liquidation d’une communauté, les loyers d’un immeuble propre ayant servi à rembourser son prêt d’acquisition doivent être intégrés au calcul des récompenses. Dans un arrêt récent n° 24-22.791, la Cour de cassation refuse de voir dans cette affectation une consommation des revenus et reconnaît l’appauvrissement de la communauté.
Des loyers communs au service d’un patrimoine propre
Après le divorce de deux époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues au cours de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux. L’un d’eux était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage au moyen d’un emprunt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient financé les mensualités du crédit.
La cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur emploi pour rembourser le prêt souscrit en vue de l’acquisition du bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due à la communauté à 81 065,99 euros.
L’époux soutenait au contraire que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances. Invoquant les articles 1401 et 1403 du Code civil, il considérait qu’ils devaient rester étrangers à la communauté.
Le paiement du crédit échappe à la notion de consommation
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Si la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres, elle ne peut prétendre aux fruits consommés sans fraude. Toutefois, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de ces dispositions.
Le paiement du prêt constitue ainsi un mouvement de valeur au bénéfice du patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, l’affectation des loyers au financement de l’immeuble ouvre droit à récompense. Leur absorption immédiate par les mensualités ne permet donc pas à l’époux propriétaire d’écarter cette créance lors de la liquidation de la communauté.
Historique
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